海外不動産投資～減価償却費の考え方！投資の注意点は？！

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海外不動産投資で節税効果を考えている日本の富裕層も多いのではないでしょうか。

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減価償却費を大きくするポイント！！

海外不動産投資で節税効果を高めるためには、減価償却費を大きく計上できる物件選びが必要です。特に木造住宅は築年数が22年を超えれば、耐用年数は4年以下になります。短い期間で大きく経費計上できるため、税金の還付金も多くなります。海外不動産といっても、購入はどの国でも良いというわけではありません。例えばキャピタルゲインを大きく狙える東南アジアなどの場合、外国人は土地を購入できないケースが多くあります。購入できるのはマンションのようなコンドミニアムに限られてきますが、耐用年数が長いため計上できる経費は少なくなります。新興国では、施工技術も不十分であることが多く、建物の耐久性や品質に問題がある場合も多く見られます。その点、欧米など一部の先進国であれば品質面において心配なく購入できる国もあります。築年数が相当に古い集合住宅でも、建物の価値が高いことから減価償却費を多く計上することができるでしょう。

減価償却費の計上は売却時にどうなるのか？？

減価償却は、購入した物件価格から差し引くことになるため、売却時には、購入価格が減価償却の分だけ減少します。売却時には、売却価格から減価償却により資産価値を減少させた価値分を差し引いた価格に対して、譲渡益が計上され、売却価格が高くなることで税金が増える可能性があります。また、日本でも海外でも、不動産を売却する場合には保有期間によって税率が変わる傾向があります。短期間だけ保有するよりも長期保有したほうが、譲渡益に対する税率は低くなります。マレーシアのように、5年以上保有すれば譲渡益に対する税金は非課税となる国もあります。このように海外不動産投資では出口戦略をしっかり立てることが大切です。固定資産税や売却時の税金などをチェックして、有利に運用できる国を選ぶ必要があります。

日本の法律について

22年の耐用年数を過ぎた木造の一戸建てについては、耐用年数の２割の年月で減価償却できるというのが日本の法律です。22ｘ0.2で４年となり、4年で減価償却できるのです。これを加速度償却と呼びます。減価償却は建物部分に適用されるので、建物の価値が1億円の一戸建てを購入しますと、4年で減価償却できるのですから、1億円÷4年＝2500万円の経費を4年間計上できることになります。その後、5年目以降に売却をし、新規で購入するか否か、専属の税理士にも相談しながら計算し、次の戦略を考えましょう。

外国税額控除とは？？

海外不動産投資をする場合にも、国内での確定申告は必要です。これは海外での収入も国内所得と合算するためですが、海外でも現地で税金を納める必要があります。

日本での確定申告で課税されると、海外と二重に支払うことになるのでしょうか？？

海外不動産の納税は控除対象なのか？？

このような二重課税を防ぐために、二国間租税条約というものがあります。これは海外で納めた税金については、国内の確定申告時に控除できるようにする制度です。これを外国税額控除といいます。

海外で得た所得の割合によって、差し引くことができる海外の税金は制限されます。仮に控除しきれない海外での納税額があれば、所得税と住民税からも差し引き、さらに残った分は最大3年間繰り越すことができます。県民税の控除限度額は所得税の限度額に対して12％、市民税は18％です。

海外インカムゲインの節税効果とは？？

海外物件のインカムゲインに対する課税所得も経費計上により低く抑えることができます。イギリスやマレーシアなど一部の国では減価償却が認められていませんが、管理費用やローンの金利分などを日本と同じように経費にすることで家賃収入による所得金額を下げることが可能です。また、日本での所得は考慮しないため、純粋に海外で得られた収入に対して経費計上し、課税所得をゼロにすることも可能です。その際インカムゲインに対する税金も発生しません。海外不動産に対しては日本の減価償却制度が適用されるため、課税所得金額を大きく引き下げることに役立ちます。

海外不動産を購入する国選びの注意点とは！？

外国税額控除をするためには日本と二国間租税条約を結んでいる国の不動産を購入することが必要です。基本的にはほとんどの国と租税条約を結んでいますが、国交がない一部の国・地域とは租税条約を結んでいません。税制や売却時の譲渡益の税率などは国によって異なるため、収益を確保するためには購入する国の税制をきちんとチェックすることが大切です。

海外不動産はどのくらいの期間、保有すれば良いのか？？

キャピタルゲイン狙いの不動産投資は、短期間での保有が比較的多くなりますが、譲渡益に対する税率を有利にするため、最低限保有するべき年数があります。インカムゲインと節税による不動産投資も、長期保有するとリスクが高まることがあります。例えば日本と比べて建物価格の比率が高いハワイの一部地域では、投資マネーの流入に対する警戒感から土地価格の割合を増やす州も出てきています。建物部分の比率が下がれば、減価償却費は少なくなります。シンガポールも投資マネーが過剰に流入することを警戒し、外国人の不動産購入に規制する動きがあります。中国も不動産投資に対する規制の動きを見せています。このように不動産投資を取り巻く環境は常に変動しています。長期保有を前提に計画していると、収益性が低下する可能性もあります。そのために最低保有期間をチェックしつつ、必要最低限の保有期間で利益を出す戦略を見極めましょう。

不動産投資環境は絶えず変化する！

国内では海外不動産投資における節税効果の高さを懸念する声が政府にも出てきています。海外不動産は減価償却も耐用年数も日本の不動産と同じように扱っていますが、独立行政法人の会計検査院も「現代にはそぐわない」との趣旨の報告書を、近年、政府に提出しています。タワーマンション税制と同じように、実態や時代の流れで規制は変わってきます。税制改正などが起これば、今後も海外不動産投資で高い節税効果を享受できるのかは不透明な状況です。ただ今までの税制改正は過去に遡ることなく、今後購入や実行するものに対して、規制を設けることが一般的になっています。

最新の情報や今後の動向を注視しながら、綿密な計画を練り、慎重に投資を進めていきましょう！