海外不動産投資のメリット、デメリット

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なぜ多くの富裕層が海外不動産投資を行うのか？？

答えは「節税」です。沢山の税金を納める富裕層は資産も持ちながら、税対策を進めるのが一般的となっております。

不動産投資がなぜ節税につながるのか？？

不動産投資は不動産経営で得た家賃収入を給与などの課税所得と合算し、経費も計上することで、課税所得を下げることができるため節税につながります。経費として計上できるものとして、「物件管理費」「税金（各種保険料・租税公課）」「ローンの金利分（支払い利息）」「減価償却費」などの様々な経費を計上することができます。

節税部分で、特に大きな割合を占めるのが「減価償却費」の計上です。

減価償却？？とは何でしょうか！？？

減価償却費とは、資産の購入費用を使用期間に応じて費用化する会計手法です。新しい商品も、繰り返し使用すれば、傷がついたり、古くなります。また商品価値も年月を重ねる度に低下していきます。例えば、500万で購入した新車も利用年数とともに価値は下がり、数年後に売却するときには、購入価格より低い金額になります。減価償却費とは、この商品価値の減少部分を表現する言葉です。時間の経過とともに価値が薄れていく物に対して減価償却は、時間の経過に合わせて費用として計上していきます。

減価償却の対象となる資産については、取得した段階で全額を経費計上するのではなく、資産を使用できる期間で分割しながら計上します。

一般的には、不動産も年数が経てば、当然、傷がついたり、古くなり価値が落ちていきます。この価値の減少を不動産についても費用計上することが出来るのです。

減価償却費で所得を引き下げる！

減価償却とは、収益を得るために購入した不動産の経年劣化による価値減少分を経費と捉え、すでに支払ったお金を一定期間収入から差し引くことが出来ます。減価償却費は他の経費と比べて大きな金額となるため、経費が家賃収入を上回れば給与所得などを大きく引き下げることになります。その結果、すでに天引きされた所得税と確定申告によって申告した税金との差額を還付金として受け取ることができます。また課税所得が下がるために、住民税も少なくできます。つまり、不動産投資を赤字経営として申告することで税金を抑えることができ、課税所得が高い人ほどその効果も高く、多くの還付金を受け取ることになるということです。

減価償却費の計上は建物部分のみ！

不動産のうち減価償却費として計上できるのは建物部分のみです。土地は劣化しないと考えられているため減価償却費として計上することは出来ません。さらに建物は「躯体（骨組み）」と「設備」に分かれ、それぞれの償却期間も異なります。設備は法定耐用年数が15年と定められています。購入価格の設備分は15年間に分けて償却します。建物構造物、骨組みは、その構造によって、法定耐用年数が決まっています。償却費期間が短期間であるほど1年あたりに費用計上できる減価償却費が大きくなるため、節税効果も高くなる傾向があります

「建物構造」

１．鉄骨鉄筋コンクリート：47年

２．レンガ造り：38年

３．木造：22年

減価償却費の計算方法はどう計算するのか？？

減価償却費のみ計算式には「定額法」と「定率法」の2種類があります。ただし、平成28年4月1日以降に取得した不動産の場合、定額法で計算する必要があります。なお、それ以前に取得した物件の場合は、付属設備のみ定率法で計算することも可能です。

定額法の減価償却費＝建物の取得金額×償却率

また不動産を中古で購入する場合には、次の計算式で経費計上できる耐用年数を計算します。

耐用年数＝法定耐用年数－築年数＋築年数×0.2（端数は切捨て）

もし築年数が耐用年数を超えていれば、法定耐用年数×0.2（端数切捨て）とします。中古物件でも購入価格が新築と変わらない場合、短い期間で新築物件よりも多くの減価償却費を計上できるため節税効果が高くなります。逆に購入価格があまりに安い場合、減価償却費は少なくなります。

海外不動産と国内不動産との違い

日本と海外の住宅における資産価値の違いから、海外不動産投資では高い節税効果が期待できます。国内の不動産は、購入金額のうち土地と建物の比率は土地のほうが高くなります。さらに築年数の経過によって建物の劣化も大きいため、建物分の価格は大きく下がり、節税効果も低くなります。一方、海外では中古物件でも「建物の価値は落ちない」と考えられているため、建物分の比率が日本よりも高くなっています。つまり国内物件よりも海外物件のほうが経費計上できる減価償却費が大きくなるため、節税効果が高くなるわけです。国内では築年数とともに、不動産の価値は減少するのが一般的ではありますが、欧米などでは住宅は修理をしながら長く居住し、資産価値を高めて売却するのが一般的です。高温多湿の日本に比べて湿度が低い国の場合、建物の劣化も少なくなっています。

ハワイの木造住宅などは、物件価値が落ちにくく賃貸需要も多いことから世界中の投資家から注目されています。そのため古い物件であっても建物価格がさほど落ちず、短期間で多くの減価償却費を計上できます。課税所得が高い人ほど税金の還付が多く、高い節税効果を実感することができます。また、アメリカの不動産需要は人口増加を背景に近年高まる一方のため、売却時にもそれほど値下げをせずに買い手を探しやすいのもメリットです。日本で土地：建物の価値の比率が8：2の物件が、海外では土地：建物が3：7となるケースもよく見られます。

また海外の不動産物件は、日本よりも経済成長が期待できるエリアについては、為替差益やインフレによる物価上昇、物価上昇や人口増加に伴う不動産価格の上昇が期待できます。これらの点から、富裕層が海外不動産投資を検討することが多くなっているのが現状です。ただ不動産は場所、立地、その国の金利状況など様々な影響で、価格形成されますので、綿密な計画をして取り組むようにしましょう！