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令和2年度（2020年度）の税制改正大綱
ついに、海外不動産を使った節税法が、一部封じられる事となりそうです。
・今、持っている海外不動産はどうなるのか？
・海外不動産投資の動向はどうなるのか？
・この税改正に、今後、どうゆうアクションをすれば良いのか？
そんな疑問を持つ方々に少しでも参考になれば幸いです。
まず、そもそもこの節税法の仕組みはどのようなもので、税制改正でどのように封じられるのか？？
少しずつ記載させて頂きます！
ついに規制が！！富裕層に人気であった海外不動産投資の節税スキーム
2020年度の税制改正で、海外不動産を利用した節税法に待ったの手が入りました。元々、数年前から内閣会計検査院で揉まれていた事案だったのですが、ついに規制が実行されることになります。
さらに詳しく書くと、会計検査院は、平成30年度（2018年度）の税制改正で規制検討をしたままでした。今回の封じ込めは、専門家や投資家からすれば「いつかは来るだろう」と予測していたものでした。
ハワイやアメリカ本土の中古不動産を購入して多額の減価償却費を計上し、「損益通算」によって節税するというものです。所得が高い人ほど節税効果も高く、主に富裕層の間で広まっていました。
実はこの節税スキームをかねてから問題視していました。
そもそも海外節税スキームはどのような仕組みなのか？
この節税法の仕組みを理解するために、押さえておきたいポイントがあります。
それは、中古物件の耐用年数を「簡便法」と呼ばれる方法を使って計算するという点です。
日本の木造建物の法定耐用年数は22年で、減価償却費も22年間にわたって計上できます。
【過去の参考記事】
では、築22年を超えた木造建物を購入した場合はどうなるのかというと、先に述べた「簡便法」を使用して計算することができます。築22年を超えた木造建物であれば、22（年）×20％＝4（小数点以下は切り捨て）なので、耐用年数は4年、したがって減価償却期間も4年となります。
例として築30年の木造建物を1億円で購入した場合を考えてみましょう。減価償却費は1億円を4年で償却するわけですから、年に2500万円もの多額の経費を計上できることになります。この不動産所得の赤字、経費を給与所得等と損益通算し、富裕層ほど高額となる所得金額を圧縮するというわけです。
そしてこの簡便法は、外国の木造建物にも適用することができます。
たとえば、米国の木造建物は日本に比べて寿命が長く、築22年を経過しても価値・家賃ともに下がりにくくなっています。つまり、耐用年数を超えた米国などの中古木造物件を購入すれば、短期間で高額の減価償却費を計上して節税できるうえ、償却後も購入時に近い価格で売却できるというわけです。
この節税スキームは、建物寿命の長い外国の木造建物、外国の中古不動産の流通市場だからこそ実現可能なものだと言えるでしょう。
譲渡所得税を差し引いても節税効果がある
4年経過後に減価償却費がほとんど計上できなくなったら、その物件は売却することになります。先述した通り、アメリカの不動産は価値が下がりにくいため、償却後にも購入時に近い価格で売却ができることが多いのですが、その際には譲渡所得税がかかります。
長期譲渡所得となる6年後に売却した場合でも、売った価額に譲渡所得税（約20％）などがかかってしまいます。しかし富裕層の場合、所得税（住民税を含む）の税率が最大で55％にもなりますから、売却時にかかる譲渡所得税を差し引いても節税が有利な場合が多いです。
過去に買った海外不動産はどうなるのか？償却できるのか？
昨年末に発表された税制改正大綱には次のように書かれています。
個人が、令和3年以降の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の損失の金額があるときは、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかったものとみなす。
出所：令和2年度税制改正大綱 P33より抜粋
要するに、海外不動産の減価償却費を経費として計上できなくなり、これまでのように損益通算ができなくなります。
これは、2021年（令和3年）以降の不動産所得から適用となります。
既にこの海外不動産による節税を実行済みの場合、どうすれば良い？
今回の改正は個人が対象なので、このスキームが使えなくなる2021年直前に、海外不動産をあなたの「経営する同族法人」や「資産管理会社」に売却するという方法があります。
譲渡が購入から5年以内であれば「短期譲渡所得」となり約40％の税率が適用されますが、個人の最高税率は55％ですから、それでも、税制メリットはあります。
また法人なら、引き続きこのスキームは適用できますから、節税を継続できます。
法人の場合は長期譲渡と短期譲渡の区別はありませんから、4年で売っても通常の法人税率で済むのです。
ところで、今回の改正ではこの譲渡所得の計算方法にも変更が加わっています。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
上記の「取得費」が大きいほど譲渡所得も少なくなるわけですが、これまでは取得費から減価償却によるマイナスを差し引いて計算していました。しかし、今度の改正で「生じなかった」とみなされる減価償却費については、取得費から差し引かなくてよいことになりました。
税制改正大綱では、令和3年から「減価償却費が経費から除外された海外不動産を売却した場合、譲渡益から除外された減価償却費相当額を控除する（経費にならなかった減価償却費相当額は、取得費から控除せずに譲渡益を計算する）」と示されました。今回、減価償却費計上による節税メリットが損なわれる点ばかりが注目されていますが、譲渡益の圧縮により税負担が軽減されることは、投資家にとって収支上プラスに働きます。この点については、是非押さえておきたいところです。
つまり、取得費が大きくなるので、譲渡所得も小さくなります。また、外国の複数不動産を譲渡した場合の、外国不動産同士の通算は引き続き可能です。
節税の場合は、出口戦略が重要であるため、多額のキャピタルロスが生じてしまえば、節税ではなく単に不動産投資で失敗したことになります。
この意味では早めに状況を判断しアクションを起こすことが必要となりそうです。相場、金利の上下により、不動産価格は大きく変わります。常にマーケットをチェックするようにしましょう！
そして、専門の税理士に相談しながら、最適な方法を見つけて行きましょう。
出所：令和2年度税制改正大綱、EY税理士法人HP
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