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住宅ローンを借りるときは、最初に「自分がいくらの住宅ローンを借りられるのか」が気になるところですよね。しかし、それ以外にも知っておくべきことがあります。
よく分からないまま住宅ローンを借りてしまうと、後で「損をしていた」と気づいてしまうかもしれません。そんな事態を防ぐために、ここでは住宅ローンを借りるさいに関わるお金について解説しました。
１． 変動金利とは？変動金利のメリット、デメリット
ここでは、変動金利の特徴をまとめています。
【変動金利の特徴】
1. 返済期間の中で金利が一定でないのが大きな特徴
2. 返済額や利息の負担は変わる。しかし、固定金利より金利が低い場合が多い
3. 「金利」の見直しは半年に1度
4. 「返済額」の見直しは5年に1度
5. 返済額が上がると家計への負担になる
6. 金利の上昇には上限がある。今までの返済額の1.25倍まで
名前の通り、変動金利は返済期間の中で金利が一定でないのが大きな特徴です。
金利の動きに対応するべく返済額も5年に1度見直しが行われます。このように聞くと、返済額は5年間変わらないように思いますよね。しかし注意したいのが、返済額は変わらないけれど「利息の負担」は、変更した後の金利がすぐに採用されるという点です。
金利が大きく上昇した場合元金ではなく利息を優先して返済します。それはつまり、利息をずっと支払い続ける状態になり元金が中々減らないという事態に陥るわけです。毎月支払う利息が大きくなり、払えない利息も積み重なってしまう危険があることも覚えておいてください。
【メリット】
・定期的な見直しにより、返済額が下がることがある
・固定金利より低金利である
【デメリット】
・ローンを返済している間に、金利が上がる可能性がある
・金利が上がれば、家計が苦しくなる(家計の管理が難しい)
・未払いの利息や元金を発生させるリスクがある
ですから、変動金利は返済期間が短かったり借入れ金額が少なかったりする方に向いています。
２．固定金利とは？固定金利のメリット、デメリット
【固定金利の特徴】
1. 返済期間中ずっと金利が一定
2. だから、毎月の返済額も常に一律
3. 金利の固定期間は、それぞれの契約内容による
固定金利は、変動金利とは違い住宅ローンを借りている間、金利は最後まで変わりません。月々の返済額も一律変わりませんから、無理せずに返済できます。
金利を固定する期間は、契約内容別に異なります。auじぶん銀行を例に挙げると2年から最大35年まで選択できるようになっているのです。
固定金利はリスクが少ないものの、変動金利より高く設定されていることが多くあります。ですから、金利があまり上がらなかったときには変動金利より高い返済額を支払い続けなければいけません。
【固定金利のメリット】
・支払額の変動が無いため無理しないで返済可能
・返済する計画も立てやすい
・金利が上がるリスクを気にする必要がない
【固定金利のデメリット】
・変動金利と比較して、借入れ可能な住宅ローンの金額が少額
・支払額が一定の変わりに金利が高い
変動金利にも固定金利にも、メリット、デメリットがあり悩みどころですよね。特徴を理解して、あなたに合った金利を選択してください。
３．団信保険とは？
団信保険とは、1言で解説するとローンの支払いを保証してくれる保険です。団信保険が、どのようなケースで支払いを保証してくれるのか解説しますね。
住宅ローンを返済している期間は、35年など長いことが多いです。その間に、ローンの返済が滞ってしまう不測の事態が起こらないとも限りません。人間、絶対とは言えないですからね。たとえば、契約者が亡くなったり障がいを負ったりも考えられます。
ローンの返済が難しくなってしまったときに、かわりに金融機関に返済してくれるのが団体信用生命保険です。そのため、団信保険への加入は住宅ローン契約時に義務になっているケースが多いですよ。
団信保険の保証内容は、いくつか種類があります。
・三大疾病保証
「脳卒中」「急性心筋梗塞」「がん」の3大疾病が原因でローンが返せなくなったさいに対応する。
・死亡時・高度障害保証
死亡や、規定の高度障害状態以外に被保険者が「死亡」または「高度障害保証」の状態になり、それが原因でローンが返せなくなったさいに対応する。
・七大疾病保証
死亡や規定の高度障害状態以外に、以下の七大疾病が原因でローンが返せなくなったさいに対応する。
1. がん
2. 脳卒中
3. 急性心筋梗塞
4. 糖尿病
5. 肝疾患
6. 腎疾患
7. 高血圧疾患
４．繰り上げ返済とは？
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に借りた金額の1部、もしくは全額を返すことを言います。月々の返済額には、「元金」と「利息」を含んでいます。繰り上げ返済にて返済した金額は元金に適用されますよ。
繰り上げ返済にも、種類あります。
・期間短縮型
毎月の返済額は変わらず、返済期間は短いという特徴を持っています。期間短縮型は、なるべく無駄な利子を払いたくない人に向いているでしょう。
・返済額軽減型
毎月の返済額は軽減され、返済期間は変わらないという特徴があるのが返済額軽減型。そのため、毎月の返済が多くて辛いと感じている人に向いています。
繰り上げ返済は、返済額を軽くしたり返済期間を短くしたりするにはとても良い方法です。しかし、それは預金を崩して繰り上げ返済へ当てるということ。「住宅ローンの支払いを終わらせてスッキリしたい！」という気持ちになるのはよく分かります。
でも、自分の生活を苦しくしてまで繰り上げ返済を行わないようにしましょう。繰り上げ返済は、お金にゆとりが出てきてから考えるのがおすすめですよ。
５．返済方法について、元利均等とは？元金均等とは？
ここでは、元利均等と元金均等について特徴、メリット・デメリットをまとめました。
【元利均等の特徴】
・元金、利息に合わせ均等に返済
・返済金額は一律変動しない
【元利均等のメリット】
・家計の管理がしやすい
【元利均等のデメリット】
・返済金額は変わらないものの、元金と利息の割合は変動する。つまり、住宅ローンの返済を始めたばかりの時は借入れの残高が大きいので支払う利息の金額が大きい。
【元金均等の特徴】
・返済期間で住宅ローンの元金を均等に割り、利息を上乗せした金額を返済する。
・残高の減少により利息も減少する
・住宅ローンの返済を開始したばかりの頃は、返済額が一番多い。将来的に減っていく。
【元金均等のメリット】
・元金の返済額の割合が一律。そのため、住宅ローンの総返済額が少なくなる。
【元金均等のデメリット】
・借り入れ開始当初は返済額が大きいので、審査の年収設定が高い
６．住宅ローン事務手数料とはどんなもの？
住宅ローンの支払い時に必要なものはまだあります。住宅ローン事務手数料とは、その名の通り「住宅ローンを借りるときにしてもらう手続きに関して支払う報酬」です。
多くの場合、ネット銀行は「借入金額×2.2%」でメガバンクは「おおよそ3万円」に設定しています。
７．一般的に住宅ローンで借りられる額について
住宅ローンを借りようと思ったら、最初に気になるのは「自分が借りられる金額」ではないでしょうか？結論から申し上げますと、これはあなたの年収によって変わってきます。一般的には、年収の5倍以内にするのが良いと言われていますよ。
年収500万の人でたとえるなら、2500万以内のローンを借りるという形です。年収5倍以内は、家計が苦しくなるリスクもほとんどなく急に出費が出ても支払える返済額。
住宅を購入したいと思ったら、まず「自分はいくらのローンを借りるのが良いのか？」と計算をして無理の無い範囲の住宅を探すのがおすすめです。
まとめ
住宅ローンに関わるお金について解説してきました。「この金額は変わるのにこの金額は変わらない」など、ややこしい部分も多かったですよね。それぞれにメリット・デメリットがあるので、何を利用するにしてもきちんと理解してから始めるのがいいでしょう。
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