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あなたが住宅ローンを借りるときは、おそらく家を買うとき。普通の人にとっては人生で最大の買い物だと思うので、自分にとって無理のないタイプを選びましょう。
借りられる金額や金利は、銀行によって違います。
不動産業者が住宅ローンを組めるか銀行に聞いたりしてくれますが、自分でも住宅ローンを組めるか聞いたりもできます。
不動産業者もあなただけに構ってくれるわけではありませんので、金利が高いところを紹介してきたりします。
ネット銀行で住宅ローンを組めたりもしますので、そちらとも比較しましょう！
もしあなたの知り合いに金融関係の仕事をしている人がいるなら、一度相談してみましょう。
住宅ローンの種類
固定金利には3種類があります。
１．変動金利タイプ
２．全期間固定金利タイプ（※フラット35含む）
３．固定期間選択金利タイプ（※変動金利と固定金利のミックス版）
それではこれらの特徴を見ていきましょう。
変動金利タイプとは？
変動金利タイプは、半年ごとに世の中の金利変動に合わせて返済金利が見直され返済額が変わうタイプの金利です。
銀行が企業に貸し出すときの金利を「プライムレート」といいますが、住宅ローンはこのプライムレートの一年以内の貸し出しの「短期プライムレート」を基準にあなたにお金を貸します。
一般的な水準としては、プライムレート+1％を住宅ローンの金利にしている銀行が多いです。ネット銀行はもっと安い金利水準で提示しているのがほとんどです。競争激化で金利引き下げしている銀行も多く見られます。
短期プライムレートは世の中の景気やお金を借りたい人、お金を貸したい人の需要と供給によって細かく変わるため、住宅ローンの変動金利もそれに合わせて半年ごとに見直されるという仕組みです。
金利が見直されるということは、銀行への返済額も変わるということです。
直近の返済額はわかりますが、完済までの間に返済額が変わるので、借りてからいくらお金が必要なのか、あらかじめ返済の総額を知ることは出来ません。住宅ローンを借りるときは多くの人が高額でしょう。そんな中無制限に返済額が上がると破産するしかありません。それでは銀行もお金を回収できないので、元利均等返済というのがあります。返済額が変わらないといっても、返済額の中にある利息は大目になっているのです。
簡単に説明すると、ある月の返済額が10万円とします。そのうち、元金が9万円利息が1万円とします。世の中の好景気により金利の上昇が上昇すると、内訳が変わるのです。元金8万円利息が2万円といったふうにです。
返済の元金が減っているので極端な話をすると利息だけを払い続けて元金が減っていないので、いつまで経っても元金が減らないということです。
また、利息が元金を上回ってしまった場合は、未払い利息として返済額に上乗せされます。このように金利変動により利息の負担リスクが多いことから、金利変動タイプは金利が安く設定されています。
メリット
１．金利がかなり低く、返済の負担が少ない
デメリット
１．景気の変動、金利の上昇により、返済の負担が増す可能性がある
２．住宅ローンの借入金額が、他の金利に比べ、少なくなる可能性もある
フラット35とは？
こちらは返済期間の金利が全期間一定です。名前の通り35年間(フルローン)金利が変わりません。
フラット35には返済期間が35年間と25年間の2種類あるので、あなたの返済設計によって計画を立てれます。
金融機関によって違いがありますが、国の10年満期の国債の利回りを基準に金利が決められています。借入のタイミングによって金利は変わりますが、ローン契約をした時点の金利で固定されたままです。ですので、完済までの元金と利息がわかりますので、いくら合わせて返済すればいいのか総額がわかります。
住宅ローン3種類の中で1番返済計画が立てやすいため、金利はそれなりに高めです。
メリット
１．返済期間すべてが金利固定のため、将来設計が立てやすい
２．世の中の景気が良くなり金利が高くなろうが、最初に借りた金利のまま
３．世の中の景気に関係なく返済額が一定のため、計画が立てやすい
４．住宅ローンの借入額が、多めに借りれる
デメリット
１．変動金利より金利が高い（金利が高いといっても、現時点では、超低金利なので、歴史的に見ても、かなり安い水準にある状況です）
２．期間中は世の中の景気が悪くなっても金利が下がらないので、自分の収入が下がった場合、負担が増します。
固定期間選択金利とは？
名前からわかる通り住宅ローンの返済に対する金利が期間限定で固定ということです。設定した期間は金利が変わりません。
景気が悪かろうが良かろうが、期間中は住宅ローンを借りたところの金利で、同じです。選択した期間が終わると、また固定金利でいくのか、残りを変動金利で行くのか選べます。
金利は変動金利に近い金利が採用されることが多いです。固定期間が短いほど金利が低く、固定期間が長いほど金利は高くなります。
固定期間が終わったときは、その時の金利で変動金利を選べばそのときの金利に、固定金利を選べばそのときの金利になります。
メリット
１．期間中は金利が変わらないため、支出のコントロールがしやすい
２．期間中は世の中の景気に関係なく返済額が一定のため、計画が立てやすい
３．借入額が多めに借りれる傾向がある
４．金利が比較的安い
デメリット
１．借りたところによるが基本的に変動金利より金利が高い（金利が高いといっても、現時点では、超低金利なので、歴史的に見ても、かなり安い水準にある状況です）
２．期間中は世の中の景気が悪くなっても金利が下がらないので、自分の収入が下がった場合、負担が増す
３．期間が終わった後、返済額がわかりにくいため将来設計がしにくい
どの住宅ローンタイプがお得？
これに関してはあなたの収入や現状によって変わる可能性が高いです。収入や雇用期間が短い場合、変動金利が組めない可能性もあります。
以前は、雇用期間が短く、妻も専業主婦だと、フラット35しか借りれないケースも多く見られましたが、現在、転職が当たり前の時代になり、その人の職歴次第で、雇用期間の長さなどは、問題にならないケースも多くなってきました。
まとめ
こういったようにどちらも一長一短なので、
１．現在の低金利の恩恵を受けたい、また将来、大幅に金利が上昇しないと思う方は、変動金利！
２．将来設計に不安がある、きっちり計画通りにしたいなどの思考がある方は固定金利！
といったように選ぶのがおすすめです。
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