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老後、住宅ローンが返済できるか不安…。
親から物件を引き継いでそのままローンを名義変更できるのか？
と疑問に持つ方に向けてお伝えします。
この記事を読むことで親子間で住宅ローンの名義変更が可能かどうか、その様々な方法とメリットについてがわかる内容となっています!
親子間で変更可能か?
親子間で住宅ローンの名義変更は可能かという結論から述べていきます。
法律的には名義変更は可能です。
では、なぜ「法律的には可能」ということなのか見ていきましょう。
変更は可能だがハードルが高い。
そもそも住宅ローンを組む際、そのローンを組む人の返済能力を審査して審査基準を満たせば通るのです。
金融機関は「借りる人」の収入、勤務先、返済期間、などを審査し、ちゃんと返してくれそうな場合に融資してくれるのです。
住宅ローンの名義変更をするということは、一旦審査を通した人を無効にし、新しい人をまた審査に通すとなります。
金融機関からしたら、なんのメリットもないです。
だから、「住宅ローンの契約書に名義変更は認めない。」という文言が契約書に含まれている場合もあります。
つまり、親子間だからとか夫婦間だから名義変更が容易かと言えばそんなことはない、ということがわかります。
住宅ローンの名義変更は2つの手続きがある。
1つ目は不動産所有権の変更手続き。
2つ目は住宅ローンの名義変更の手続き。
1つ目の不動産所有権の変更手続きに、所有権移転登記というものが必要になってきます。
2つ目の住宅ローンの名義変更手続きは、金融機関(債権者)の承諾が必要になってきます。
しかし、この住宅ローンの名義変更がハードルが高くなかなか認めてもらえないケースが多いのです。
親子間で名義変更する場合の注意点
親子間で名義変更をする際の注意点を見ていきましょう。
名義変更だけではなく、様々な返済方法もあるのでご紹介します。
親子間で名義変更できるケースとは
親が、住宅ローンの返済を続けられなくなった場合、親子間で名義変更がせざるを得ません。
その場合、名義変更する際の条件があります。
1つ目は子供が十分に返済能力を持っていること。
2つ目は子がその家に住むこと。
これが親の住宅ローンを子供に名義変更する際の条件となってきます。
しかし、同時に2つの住宅ローンを組むことができないため、子供がもう既に住宅を購入してローンの返済中であると、住宅ローンを子供に名義変更することは不可能となります。
このような状況に備えて、親が死亡や高度障害でローンの返済が厳しくなった場合、残りの住宅ローン全額が完済される制度があります。
団体信用生命保険という制度です。
これは、住宅ローン契約時に加入する保険で、ローン契約者が死亡や重度障害を生じた場合、保険会社から金融機関へ住宅ローンの残額文全てが支払われる、というものです。
契約した際、団体信用生命保険に加入していたかを確認することをお勧めします。
親子リレーという返済方法もある
親子リレーローンというのは、親子で連携して組む長期ローンのことです。
もともと、子供をローンの返済の「後継者」とすることで、子供が80歳までに完済できる年数でローンを組むことが可能になる返済方法です。
親子リレー返済の場合、親と子の年収を合算した額で借入できるので購入できる住宅の幅が広がるのがメリットです。
名義変更は子が返済を引き継ぐタイミングで行われます。
ちなみに団体信用生命保険は子のみが加入することになります。
出典：住宅金融支援機構HP
親子ペアローンという返済方法もある
親子ペアローンというのは、1つの住宅を親子がそれぞれローンを組んで返済していくという方法です。
例えば、5000万円の住宅を3000万円は親が、2000万円は子供が、それぞれローンを組んで返済していくという形です。
この場合、自宅の財産が3:2の持分となります。
親が子供に住宅を譲るとなった場合、贈与税がかかってしまうことになります。
また、親と子それぞれがローンを組むので諸経費が2倍かかってしまうことも注意が必要です。
親子間で住宅ローンの名義変更をするメリットとデメリット
メリットとデメリットを比べると、通常の住宅ローンの名義変更の場合、メリットはないように感じました。
メリット
通常の住宅ローンの名義変更におけるメリットは、家を手放さなくで済む、ということです。
親子リレーローンのメリットは複数あります。
借入可能金額が高くなる。
これは、親と子の収入を合算した金額で借入額の上限が計算されるためです。
返済期間に余裕ができる。
子が80歳になるまでの返済プランを立てることができるので、返済期間に余裕ができます。
住宅ローン控除が使える。
親と子の両方が住宅ローン控除の適応を受けることができます。
住宅ローン控除とは、所得税と住民税が減税される仕組みのことです。
詳しくは、国税庁の住宅ローン控除に記事を参照ください。
出典：国税庁HP
デメリット
子供がマイホームを購入する際に住宅ローンが組めなくなる。
子供の方が返済能力が低いとみなされると、名義変更が許可されない。
通常の住宅ローンの名義変更をする際に贈与税がかかる場合がある。
などがあります。
親子間でも住宅ローンの名義変更は、リレーローンなどで計画的に行わないと難しいようです。
では、名義変更の際に手続きについて見ていきましょう!
出典：国税庁HP
必要書類と手続きの流れ
住宅ローンを借りている金融機関で債務引受を行います。
債務引受とは、簡単に言えば、借金を背負う人を変更するという意味です。
子がその住宅に住む必要があることから、住宅の名義変更が必要になってきます。
2つの手続きが必要
住宅ローンの名義変更だけではなく、親から子に住宅の所有権も変わるので、その手続きが必要になってきます。
その手続きは司法書士に任せることが一般的ですが、一応必要書類について書いておきます。
所有権移転登記
司法書士、銀行の方と一緒に行う手続きです。
必要書類は以下の通りです。
被相続人のすべての戸籍謄本
被相続人の除票
相続人の戸籍謄本
相続人の住民票
固定資産評価証明書
相続関係説明図
が必要となっていきます。
なかなか書類も多く、手続きが大変そうです。
なので、所有権移転登記は司法書士に任せて行ってもらうのが通常です。
その際の依頼費用は5万円~12万円が相場となっています。
出典：法務局HP
住宅ローンの名義変更
まず、新しく借入を行う人の審査をします。
収入、勤務先などはた返済能力を判断されます。
審査が通った場合、次のような手順になります。
債権者(金融機関)と現債務者(住宅ローンを今払ってる人)と債務引受人(これから住宅ローンを払うことになる人)の三者で契約を結びます。
これを免責的債務引受契約と言います。（参考：国税庁HP 債務引受契約書）
このとき必要書類などは、金融機関によって様々なので、実際の金融機関にお問い合わせの上、ご確認ください。
住宅ローンの名義変更は難しい!
金融機関からすると、住宅ローンの名義変更によって得られるメリットがありません。
金融機関を認めさせる名義変更の必要性や、何かしらのメリットがないと厳しいということになります。
住宅ローンを名義変更するのではなく、借り換えを行う方が簡単に済む場合もあります。
色々な方法を検討するのが最善だと思われます。
出典・引用：住宅金融支援機構HP
出典・引用：国税庁HP
出典・引用：法務局HP
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